Den nye Tomtefesteloven

– Hvilke konsekvenser kan den få for deg som fester?

Bakgrunnen for endringen

En gruppe grunneiere fremmet sak for EMD (domstolen) etter å ha tapt i Høyesterett.
EMD gav saksøkeren medhold i at de tvingende reglene om «rett til forlengelse på samme vilkår som før»/maks begrenset av KPI, kom i konflikt med konvensjonen og vernet om eiendomsretten. EMD mente at de norske reglene var konvensjonsstridig og Norge ble bedt om å rette konvensjonsstridig lov. Norske myndigheter besluttet etter en utredning å endre de norske reglene slik at det ikke lenger ville foreligger konflikt med den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Det ble foretatt endringer i tomtefestelovens §§10, 15, 34, 36, 37 og 42. Endringene knytter seg i hovedsak til vilkårene for festeforholdet ved forlengelse og verdiberegningen ved innløsning.

Reguleringen etter den nye loven trer i kraft i de tilfeller der avtaleperioden har gått ut. Dvs. at en festekontrakt som ble inngått i 2. mars 1960 på 60 år – går ut 2. mars 2020.  Loven gjelder da for disse kontraktene og alle som løper ut etter 1. juli 2015, §§33 og 15.

Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før, automatisk. Bortfester kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Krever bortfester en slik regulering har han/hun rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.

Avtaler som allerede er forlenget før juli 2015

For avtaler som allerede er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfester kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven (15.7.15) og frem til 1. januar 2018 kreve regulering av festeavgiften. (Gjelder bare avtaler som er forlenget etter 1. nov 2004 da tomtefestelovens §33 trådte i kraft.)

Bortfester får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves av bortfester innen 1. januar 2018. Bortfester har altså 3 år på seg til å kreve dette - etter denne dato er kravet forfalt.

Hva kan så bortfesteren kreve i ny festeavgift ved forlengelse?

Den årlige festeavgiften kan settes til 2 % av tomteverdien. (Råtomtverdi – dvs. verdien av tomten uten opparbeidelse, men med mulighet til å bygge på). Det betyr at ved beregningen av den nye festeavgiften skal det gjøres fradrag for den verdiøkningen som fester har tilført tomten. Kravet kan ikke være høyere enn det tomten kan selges for dersom det kun er tillatt å sette opp dagens bebyggelse.

Maks grense for festeavgiften

Maksimalgrense for pr. mål/dekar er satt i 2015 til kr 11 378,00.  Etter dette kan festeavgiften kun reguleres i henhold til konsumprisindeksen (KPI). Som tidligere gir loven mulighet for ny regulering etter 30 år. Dette kan kreves av både bortfester og fester.

Overgangsregel

For festekontrakter som forfaller før 1. januar 2017, er det innført en overgangsregel. Det vil si at i de tilfeller der festeavgiften kommer til å øke med mer enn kr 8 000,- er det bare anledning til å ta et påslag de første tre årene på kr 8 000,- i tillegg til eksisterende festeavgift. Etter dette vil det være full festeavgift.

Overgangsregel/videreføring av tidligere regel om engangsløft

Før endringene av tomtefestelovens §33, hvor det ble bestemt at avgiften uansett ikke kunne reguleres høyere enn etter KPI, ble det aksepterte et unntak. Unntaket sto i Tomtefesteloven §15, 2. ledd og gav grunneier rett til en regulering til markedsverdi (engangsløft) etter 2002.

Høyesterett fastslo i en dom fra 2007, at dersom avgiften var regulert etter KPI en gang etter 2002, så mistet man retten til dette engangsløftet, selv om det fremgikk av avtalen at avgiften skulle reguleres etter tomteverdien. I Høyesterettsdom fra 2015 endret man dette på bakgrunn av dommen i EMD, slik at grunneiere kan regulere en gang opp til tomteverdien selv om man har foretatt en regulering etter 2002 på grunnlag av endringen i pengeverdien (KPI). Regelen er videreført i lovens del II nr 5.

Det er nå også flere saker på vei til Høyesterett og saker som kan komme om lignende spørsmål som kan skape en viss usikkerhet om festeavgiften også i løpende forhold. Evigvarende/tidsubestemte festeavtaler rammes ikke av endringen i loven.

Hva med innløsning av en festetomt?

Den nye loven har ikke gjort noen endringer når det gjelder festers rett til å kreve innløsning. De endringene som har kommet gjelder beregningen av innløsningssummen. En festetomt kan etter hovedregelen i den nye loven innløses med en beregning etter 25 x årlig festeavgift som er satt på innløsningstidspunktet. Disse reglene gjelder bare der innløsningstiden er inne eller festetiden er ute pr. 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før 1. juli 2016, så gjelder de tidligere reglene om innløsning. For tidsbegrensede avtaler gjelder regelen om at bortfester alternativt kan velge 40 % av tomteverdien som innløsningssum. (§37, 1. ledd, 3. pkt.)

Så har vi noe som heter «Landbruksunntaket» - hva innebærer dette?

Mange festere har store tomter. Det var på et tidspunkt hvor «bonden» ofte sa – «ta litt til da –det kan være greit å ha stor tomt» , og det var jo greit inntil nå hvor det kan komme til å koste kanskje mer enn det smaker.  Landsbruksunntaket er et særlig rettsgrunnlag som bygde- stats- allmenning og landbrukseiendom kan ha hvor festearealet tilhører gården/bruket og hvor innløsing av en festetomt ikke skal/kan finne sted. Kan din bortfester dokumentere at han/hun går inn under disse vilkårene i Tomtefesteloven §34, kan kravet om innløsning bli avslått slik at du blir nødt til å fortsette et dyrt festeforhold. I disse tilfellene vil vi råde alle til å gjøre et forsøk med bortfester om å forhandle bort deler av tomten eller å få redusert festeavgift.

Avslutningsvis

Det kan være vanskelig å vite hvordan den enkelte festekontrakt skal forstås i forhold til lovens vilkår. Din avgjørelse kan få betydning for andre festeforhold, både hva gjelder pris og innløsningsvilkår. Det kan derfor være en fordel å snakke med andre festerne under samme grunneier. Det kan også være lurt å innhente juridisk bistand og eventuelt ta kontakt med tomtefesteforbundet slik at disse får eksempler på saker de bruke i saken for å oppnå bedre betingelser for festerne nå og i fremtiden.

Personlig mener jeg at du bør være forsiktig med å signere avtaler uten på forhånd å ha fått kvalitetssikret avtalen hos en advokat eller hos Tomtefesteforbundet. Nå må alle festere trekke i lag.