Blogg

Hvordan går det med festeavgiften min?

Mange tomtefestere stiller seg dette spørsmålet etter at regjeringen først publiserte sitt forslag til endringer i tomtefesteloven (Prop.73 L 2014-2015), og at man noen dager senere kunne lese om en avgjørelse i Høyesterett som også gikk festerne imot.

Vi skal i denne artikkelen utelukkende konsentrere oss om hvilke konsekvenser lovforslaget og Høyesterettsdommen vil få for hytteeierne med festekontrakt. Høyesterettsdommen er et faktum og konsekvensene av denne er klare, men lovendringene er enda ikke vedtatt. Planen er at Stortinget skal behandle loven ganske snart, og endringene vil eventuelt tre i kraft fra 1. juli i år. (Høyesterettsdommen kan man lese om på vår nettside www.hytteforbund.no.

 

Vi skal her rent summarisk gå gjennom de viktigste konsekvensene av de lovendringen som departementet (regjeringen) foreslår:

 

Regulering av festeavgiften

Krenkelsen av menneskerettighetsartikkelen (EMK P1-1) som for snart tre år siden ble konstatert i dommen i Strasbourg, er, slik departementet uttrykker det, et resultat av at vår lovgivning etter domstolens syn gir festeren rett til forlengelse på vilkår som ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til bortfesterens eiendomsinteresse.

Dersom forlengelsesretten følger av selve avtalen og gjennomføres på slike vilkår som følger denne avtalen, så reises ikke på samme måte et spørsmål om forholdet til nevnte artikkel.

De nye bestemmelsene vil altså som et utgangspunkt ikke få noen betydning dersom selve festeavtalen gir en klar rett for festeren til å kreve forlengelse, og dessuten sier noe om hvordan festeavgiften skal kunne reguleres i denne sammenheng.

Det kan imidlertid i de enkelte tilfeller oppstå tvil om forlengelsen har grunnlag i avtalen eller loven. Det foreslås derfor at forlengelsen uansett skal skje i kraft av loven, men at festeavtalens ordlyd bør kunne få betydning for hvilke vilkår som skal gjelde etter forlengelsen. Har avtalen gunstigere vilkår enn de som følger av loven (slik den vil lyde etter endringen), bør festeren i utgangspunktet kunne påberope seg disse.

På den annen side betyr dette at selv om det står i kontrakten for eksempel at den kan kreves forlenget med 20 år av gangen, så vil en gjennomføring av forlengelsen bety at den forlenges uten tidsbegrensning.

Departementet foreslår at retten for bortfester til å kreve slik regulering av festeavgiften som følger av forslaget (tomtefesteloven nye § 15, 4.ledd), og som skal redegjøres for nedenfor, ikke skal gjelde dersom det i kontrakten er avtalt en rett for festeren til å kreve forlengelse, og det følger uttrykkelig av denne avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av endringen i konsumprisindeksen.

 

Så til selve innholdet i den nye reguleringsbestemmelsen, hvor det er foreslått følgende bestemmelser for regulering av festeavgiften ved forlengelse og der hvor slike unntak som beskrevet over ikke kommer til anvendelse:

 

Lovforslaget går rett og slett ut på at bortfester i forbindelse med forlengelse av festet skal gis denne ene anledningen til et ”engangsløft” av festeavgiften opp til markedsnivå. Altså det som oppfattes som en rimelig avkastning av markedsverdien av tomten (som råtomt). Etter forslaget skal grunneieren kunne kreve at festeavgiften fastsettes til 2,5 % av denne antatte verdien, og begrenset oppad til kroner 9.000 per da (etter kroneverdien 1. januar 2002 – i dag vel kr. 11.000,-). Dette maksimumsbeløpet gjelder også der tomten er mindre enn 1 da. Der tomten er større enn 1 da. øker maksimumsbeløpet proporsjonalt med tomtens størrelse. For en tomt på for eksempel 3,4 da, blir maksimumsbeløpet kroner (11.000 X 3,4) = kr. 37.400,-.

Det neste spørsmålet man selvfølgelig så stiller seg, er hvordan denne nye regelen virker inn

for eksempel på kontrakter som allerede er forlenget.

Forslaget går ut på at disse reglene om regulering ved forlengelse av festet også skal gjelde for festeavtaler som allerede er forlenget i medhold av tomtefesteloven § 33 eller den midlertidige loven om forlengelse av festeavtaler som har virket i tiden etter dommen i Strasbourg.

Begrunnelsen for dette er en henvisning til at det er et folkerettslig vel etablert prinsipp som går ut på at nasjonale myndigheter så langt dette er mulig skal gjenopprette situasjonen slik den var før konvensjonsbruddet inntrådte. Departementet mener altså at dette prinsippet kommer til anvendelse ved individuelle, konstaterte krenkelser som det her er snakk om.

Dette forslaget innebærer selvfølgelig et klart element av tilbakevirkning overfor festerne som allerede har forlenget festet i kraft av gjeldende § 33. Departementet mener imidlertid at dette ikke kommer i strid med Grunnloven § 97.

Under forberedelsen av lovforslaget har spørsmålet vært oppe om de nye reglene bør gis særregler for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsretten i § 34. Blant annet det såkalte landbruksunntaket. Noen slik særregel er ikke foreslått.

 

Forholdet til innløsningsreglene

De nye reglene for regulering av festeavgiften ved forlengelse, må nødvendigvis måtte føre til at innløsningsreglene må tilpasses. Nødvendigheten av slike tilpassingsregler reiser seg for festeavtaler som løses inn ved eller før utløpet av festeavtalen. Innløsning før utløpet er slik innløsning som skjer etter 30, 40, o.s.v. tids festetid.

Departementet legger seg på at adgangen til å basere innløsningssummen på oppregulert festeavgift (25X-regelen), bare bør gjelde innenfor et nærmere bestemt tidsintervall forut for utløpet av festeavtalen. Som et kompromiss basert på rent skjønn, er departementet kommet til at ved innløsning som finner sted ti år eller kortere før avtalen kunne vært forlenget etter

  • 33, så kan bortfester kreve regulering av festeavgiften etter lovforslaget, § 15, 4. ledd, som grunnlag for beregningen av festeavgiften. Har du for eksempel festet tomten i 60 år, og har 20 år igjen av festetiden, bør du vurdere å kreve innløsning innen 10 år har gått.

 

Overgangsspørsmål

Til slutt kommer vi til det som kanskje er aller vanskeligst å sette seg inn i når det gjelder lovforslaget, nemlig overgangsreglene både for regulering av festeavgiften og konsekvensene for dette hva angår innløsning. Det er nødvendig å innføre overgangsregler for spørsmål som oppstår i forbindelse med ikrafttredelsen av lovforslaget.

Som sagt over, baserer departementet seg på at de nye reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtalen, skal gjelde også for festeforhold som allerede er forlenget.

Det er derfor behov for en overgangsregel som slår fast dette. På dette felt har imidlertid departementet sett at det også kan være riktig å ta hensyn til forutsigbarheten for festeren, og foreslår derfor at bortfesteren, dersom han vil gjøre seg nytte av den muligheten han her får, må kreve regulering innen utløpet av 2017. Forutsatt at de nye reglene trer i kraft pr. 1. juli 2015, vil altså bortfesteren få en frist på to og et halvt år til å kreve regulering etter den nye loven. Oversittes denne fristen er toget gått for bruken av de nye reglene. Bortfesteren kan imidlertid kreve slik regulering umiddelbart etter at loven trer i kraft.

Departementet har faktisk sett at det ikke kan være aktuelt å gi disse foreslåtte overgangsreglene tilbakevirkende kraft. Bortfesteren vil altså ikke kunne kreve regulering for allerede forfalte terminer, bare for terminer som forfaller etter at loven trer i kraft.

 

Departementet har også sett behovet for at festeren kanskje bør få en viss tid til å innrette seg etter det nye avgiftsnivået på. Det foreslås derfor at det settes et tak for hvor mye festeavgiften kan økes med den første tiden etter ikrafttredelsen. Det foreslås at dette taket settes til

kroner 8.000, og at dersom differansen mellom gammel og ny avgift overstiger dette beløpet, kan festeavgiften kreves fullt ut bare for terminer som forfaller etter 1. januar 2017.

 

At festeavgiften kan reguleres allerede fra ikrafttredelsen av loven, får selvfølgelig betydning ved en eventuell innløsning av tomten selv om den oppregulerte festeavgiften ikke kan innkreves fullt ut på dette tidspunktet.

Det vil kunne få betydning for innløsningssummen om den beregnes etter de nåværende reglene eller etter lovforslagets regler, og foreslås i denne sammenheng overgagnsregler som regulerer om det er ”gammel” eller ”ny” lov som kommer til anvendelse i de tilfeller der innløsningen er i ferd med å gjennomføres i tiden rundt ikrafttredelsen av loven.

Skjæringstidspunktet for slike tilfeller settes til 1. juli 2016, og det avgjørende blir da om innløsningstiden er inne eller festetiden er ute, før eller etter dette tidspunktet.

Er festetiden ute eller innløsningstiden inne 1. juli 2016 eller senere, har de nye reglene etter departementets syn vært i kraft så lenge at det ”virker mest rimelig at det er det nye lovregimet som får anvendelse”.

Det er lett å se at de foreslåtte overgangsreglene innebærer at det kan virke noe tilfeldig om bortfesteren gis rett til en innløsningssum basert på oppregulert festeavgift eller ikke. Utslaget av overgangsreglene kan ramme både bortfester og fester, alt etter hvilket regelsett overgangsreglene fører til at får anvendelse.

Departementet mener imidlertid at det ikke er til å unngå at man ved innføring av nye regler må sette et skjæringstidspunkt for når de nye reglene skal begynne å gjelde, og at dette dermed kan slå noe tilfeldig ut akkurat i overgangstiden.

 

Betraktninger     

Vi har i denne artikkelen i første rekke vært opptatt av å informere leserne om hvordan de nye reglene vil arte seg, og hvilke konsekvenser som følger.

Den mest nærliggende konklusjonen er at det som er sikkert er at landets advokater vil få enda mer å gjøre i forhold til tomtefesteloven.

NHF har under lovarbeidet stått hardt på for å få til bedre løsninger for tomtefesterne, men har følt at det har vært mer enn vanskelig og nå frem med overveide synspunkter.

Vi er mer enn skuffet over det resultatet som nå foreligger og som helt utvilsomt vil føre til høye festeavgifter og dermed, for svært mange, en betydelig økning i de årlige kostnadene med det å eie en hytte.

Det er mye ved lovforslaget som vi kunne ønske å si noe spesielt om, men i denne sammenheng peker jeg på spesielt to spørsmål som jeg mener bør vurderes på ny frem mot den endelige behandlingen i Stortinget. Dette er regelen om en direkte bruk av gangetabellen når man skal anvende maksimalbeløpet på tomter over 1 da, og det er spørsmålet om forholdet til innløsningsreglene. I begge tilfellene har departementet etter vårt syn valgt å hoppe over gjerdet der det er lavest.

 

Det ville vært mer enn naturlig hva angår det første spørsmålet – beregningen av festeavgiften for store tomter – at man hadde lagt mer vekt på hvilken glede festeren i våre dager har av at han en gang inngikk, kanskje uten selv å reflektere særlig over det, en festeavtale for en så stor tomt. I våre dager må han finne seg i at store deler av tomten med hjemmel i friluftsloven er å anse for utmark, og han må, på samme måte som den som har en langt mindre tomt, akseptere at allmennheten ferdes helt inn mot hytteveggen. Grunneieren på sin side ville i de aller fleste tilfeller, dersom tomten ikke var blitt festet bort for mange år tilbake, ikke kunnet benytte tomten til noen utvikling for sin del.

Noe videre utvikling av tomten for festers del, enten det gjelder utbygging, anlegg av plen, eller hva det måtte være, er utelukket enten gjennom lov eller regjerende vedtekter. Dette helt uavhengig av om grunneier/bortfester ikke er i kontraktsmessig posisjon til å nekte dette.

 

Når det gjelder der andre spørsmålet, en oppmyking av reglene for innløsning, så er dette blitt ytterligere aktualisert ved at disse nye reglene for regulering av festeavgift kommer. Det har også, begrunnet i gjeldende regelverk, vært slik at den tilfeldighet at man har tegnet festekontrakt med en større grunneier, med betydelig bruk for eksempel i et kystområde, har som konsekvens at man ikke drar nytte av beregningsreglene for ”tvungen” innløsning. Grunneierne vil gjerne selge noen festetomter, men da til den prisen de selv setter, en markedspris som ikke reflekterer det faktum at hytteeieren har en festekontrakt som han og hans etterkommere kan sitte med så lenge inn i fremtiden som de ønsker.

Den som fester av en grunneier med mindre bruk, der grunneieren kanskje har valgt å forpakte bort jorda fordi den ikke lar seg drive regningssvarende, vil derimot kunne kreve innløsning til lovregulert pris.

I tillegg til dette kommer det faktum at mange festere, når de nye reguleringsbestemmelsene trer i kraft, faktisk vil komme i en kontraktssituasjon som de ikke hadde noen forutsetning for å kunne se for seg den gang de gikk inn i kontrakten. Det som nå skjer var ikke forutsigbart – for å bruke departementet gjennomgangsbegrep – når man vurderer bortfesters behov som begrunnelse for de nye reglene.

 

 

Gunnar Svendsen

Arkiv