Blogg

Fritidsboligenes skattejungel

Å være hytteeier betyr at du blir skatteyter for den formuen hytten representerer eller den inntekt den eventuelt kan gi deg ved utleie. Dette vet de fleste. Men vet du at skatteordningene er flere, hytten kan bli dyr og ordningene varierer fra kommune til kommune?

Samtidig som skatt i disse dager er i den politiske støpeskje hos de sentrale myndigheter?  I Norges Hytteforbund kan vi gi deg en grov oversikt over de viktigste skattepunktene du i dag vil møte i din hyttehverdag, og som du bør ha et planlagt og bevisst forhold til.

Hytte som skatteformue

Hytten er en del av din skattbare formue – selvfølgelig. Men favoriserende regler for verdiberegning av fast eiendom vil som oftest gi deg langt mindre FORMUESKATT som hytte-eier enn om du hadde satt i banken de pengene hytta kostet å kjøpe eller kan innbringe ved salg. Nye hytter skal ha en LIGNINGSTAKST ved formueskatt-ligningen på 25 % – og ikke over 30 % – av hva det koster å sette opp bygningene inkludert tomteverdien. Altså BYGGEVERDIEN og ikke markedsprisen.  På festetomter gis det så et gjeldsfradrag for tomteverdien etter nærmere regler ut fra hva den årlige tomteleien er. Verdien av din hytteeiendom skal så legges til alle andre formuesgjenstander og inngå i din totalformue som etter et bunnfradrag på kr 1.200.000 pr person skattlegges med 0,85 % pr år (2015 sats).  Det som her er spesielt å merke seg, er at man «arver» eksisterende ligningsverdi fra tidligere eier hvis hytta kjøpes på markedet og ikke bygges ny. Eldre fritidsboliger har gjerne en langt mindre ligningsverdi sett i forhold til faktisk markedspris, enn nyere fritidsboliger med høyere nybyggingspris vil ha. Eldre fritidsboliger i den høyere prisklasse har derfor som oftest en betraktelig skatterabatt i formueskattesammenheng.

Kommunal eiendomsskatt

Den kommunale eiendomsskatt er en VALGFRI skattlegging for den enkelte kommune og må ikke forveksles med generell formueskatt som er beskrevet ovenfor. Kommunal eiendomsskatt kommer i tillegg, og vil da kunne medføre en hardere beskatning av investert kapital enn om pengene for hyttekjøpet hadde blitt stående i banken.  Kommunen kan likevel innføre varierende grad av eiendomsskattelegging, og ikke alltid er bolig -og hytteeiendommer skattlagt. Frem til 2007 var fritidshus UTENFOR tettbygd strøk unntatt fra å kunne bli beskattet, men ble ved lovendring dette år inkludert som et mulig skatteområde for kommunen. Dette blir nå mer og mer blir vanlig ut over landet i takt med en trangere kommuneøkonomi rundt om. 341 av 428 kommuner har nå innført eiendomsbeskatning, herunder 221 som inkluderer fritidsboliger med tilsammen over 4,1 milliarder i skatteinntekter fra boliger og hytter til sammen.

Den kommunale eiendomsskatt skal  følge lovens rammer iht «Lov om eigedomsskatt til kommunane – eigedomsskattelova» – men dette gir likevel ingen faste løsninger. Hver kommune vil gjerne fremstå med sin individuelle skatteprofil, noe som ofte blir gjenstand for klager, uklarheter og forskjellig tolkning av lovteksten. Ved siden av lovens BOKSTAV er derfor uttalelser fra Finansdepartementet en vesentlig del av legalitetsgrunnlaget loven skal praktiseres etter.  Men samtidig skal vi være klar over at adgang til variasjon er en demokratisk fordel. Dette gir de lokale folkevalgte anledning til å tilpasse skattetrykket til inntektsgrunnlaget for folk i kommunen, og de lokale eiendomspriser. Kommunepolitikere vil jo gjerne gjenvelges, og føles eiendomsskatten urimelig straffes man gjerne ved neste valg. Som vi skal komme tilbake til nedenfor, er det likevel sentrale likhetskrav som SKAL oppfylles, og hytteeiere skal være svært bevisst på ikke å akseptere et tøffere skatteregime enn det som også rammer de fastboende med stemmerett kommunen. Til tross for lovens krav om dette, har vi sett at det dessverre ikke er noen selvfølge.

Skattesatser

Kommune kan velge skattøre fra 2 til 7 promille av eiendommens TAKSERTE verdi. Skattøret fastsettes hvert år for eiendommene i kommunen, må være det samme for boliger og fritidseiendommer og kan justeres opp maks 2 promille hvert år. Det kan også vedtas et bunnfradrag i eiendomsverdien   – også det felles for boliger og fritidseiendommer

Taksering

For boligeiendommer kan kommunene fra 2013 bruke LIGNINGSVERDIEN multiplisert med faktor 4 og så redusert med 20 %. Da det mangler samme statistikkgrunnlag for fritidseiendommer i forhold til hva skattemyndighetene har etablert for boliger (boligdata innsamlet 2010) – er det individuell taksering som gjelder for hytten din.  Utgangspunktet er her lovens bokstav, Eiendomsskatteloven

§8 A-2 Sitat:

« Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»

Det er altså avhendingsverdien/salgsverdien som er avgjørende, og taksering skal skje hvert 10ende år. Ny taksering etter 10 år kan erstattes av at kommunestyret vedtar såkalt kontormessig justering av takstene.

Med taksering menes at det også skal være BEFARING av eiendommene i denne forbindelse. Man følger gjerne en spesiell modell for dette arbeidet, der det i utgangspunktet fastsettes en kvadratmeterpris for bygningsmassen. Og gjerne faste summer for tomteverdiene. Så multipliseres dette for hver eiendom opp eller ned i henhold til hvilke eiendomssoner bygningen ligger i, og det fastsettes individuelle multipliseringsfaktorer for INDRE og YTRE standards for eiendommene. Slik kan strandsoner og høy bygningsstandard bli fordyrende, og lav bygningsstandard med motorveier til nabo gi billigere takster.  Kommunene skal sammenfatte de takseringsregler som gjelder i et kommunalt Reglement for eiendomsskatt og taksering.

Diskusjonspunkter

Norges Hytteforbund har registret at det i utarbeidelse av de kommunale takstregimene ofte fremkommer rabatterte takseringssummer i forhold til faktiske markedspriser. Kommunene har heldigvis som en sikkerhetsforanstaltning anledning til dette, men man må her utvise LIKEBEHANDLING mellom fritidseiendommer og boliger. Norges Hytteforbund har i brev til Finansdepartementet februar 2015 påpekt at i enkelte kommuner med mange fritidseiendommer i forhold til fastboende finnes en merkbar skjevhet i takseringene. Ofte får fritidsboliger her ingen, eller en vesentlig mindre, takseringsrabatt i forhold til markedsprisene sammenlignet med hva som kommer BOLIGER til gode i disse kommunene. Det er komposisjonen av TAKSERINGSSYSTEMET i den enkelte kommune som skaper slik forskjell, f.eks ved at hytteområder gis en høyere sonefaktor, eller fritidsboliger får en høyere m2-pris for bygningsmassen sammenlignet med boliger. Hvis takstene for boliger og fritidseiendommer ved dette får forskjellig forhold til markedsprisene i området, er slik forskjellsbehandling ikke lovlig. For hytteeiere kan da høyere skatteverdier bli en veritabel skattefelle hvis skattøret er opp mot maksimalsats på 7 promille. En hytteverdi på 3 millioner skattlegges   eksempelvis med kr 21.000 pr år.  Departementet er derfor bedt om å gi klarere direktiver for hvordan loven skal praktiseres. Hytteforbundet oppfordrer hytteeiere til å ha et bevisst forhold til de takster man pådrar seg. Og ikke nøle med å utnytte klagemulighetene hvis man registrerer diskriminerende taksering.

Hytter på bygslede tomter får med dagens lovpraksis også inkludert tomteverdien når bygslingstiden er over 50 år. Ettersom bygslingsprisene etter nylige lovforandring kan stige dramatisk med fornyelse av bygslingskontrakten, vil mange hytteeiere nok oppleve dette som svært urimelig. Her blir det nå en merkbar forskjell mellom skattegrunnlaget som finnes for formueskatt (der det gis gjeldsfradrag for en tomt man ikke eier) og kommunal eiendomsskatt der man må skatte for tomteeiers  inntekstgivende eiendom.

Inntektskatt

La oss tilslutt i vår skatteoversikt ta med at det også går an å pådra seg inntektsskatt hvis man leier ut hytten. Men utleie kan finne sted med inntil kr 10.000 i leieinntekt før du blir inntektsbeskattet for dette. For høyere inntekter enn kr 10.000 skal 85 % av dette skattlegges som inntekt. Om man IKKE bruker sin fritidseiendom selv, men bare leier ut, er hele inntekten skattepliktig, men det gis da fradrag for driftskostnadene for eiendommen etter regnskap for dette.

Kommunale avgifter

I tillegg til denne oversikt over SKATTER, kunne vi også laget en oversikt over forskjellige typer av, og prinsipper for, kommunale avgifter. Avgifter er i motsetning til skatt, noe du mottar spesifikke tjenester til gjengjeld for, f.eks renovasjon vann- og kloakk, oppmåling av tomtegrenser mm. I utgangspunktet skal slike avgifter reflekteres av de KOSTNADER som er forbundet med tjenesten, og som da skal utlignes på alle brukerne. Dette kalles SELVKOSTPRINSIPPET Men også her ser vi dessverre at mange kommuner dessverre utligner større andeler på eiere av fritidsboliger enn hva vi finner rimelig, selvkostprinsippet tatt i betraktning for denne gruppen. For om en tjeneste i kommunen får romsligere finansiering fra hyttefolket enn hva det koster å betjene dem, så blir det jo billigere kommunale tjenester til de fastboende. Norges Hytteforbund engasjerer seg i 2016 mer inngående i denne problematikken og vi vil arbeide for å få en gjennomgang av hvordan selvkostprinsippet KORREKT skal praktiseres, og sette fokus på å få etablert en hensiktsmessig klageordning for innbyggere og hytteeiere som måtte påklage størrelsen av slike avgifter i sin kommune.

Hva vil fremtiden bringe?

Skattesystemet i Norge er i endring og utfordringer for landets hytteeiere står i kø. Regjeringen Stoltenberg nedsatte det såkalte «Scheel-utvalget» for nærmere vurdering av kapitalbeskatningen i Norge og utvalget avga sin innstilling november 2014. Forslagene til skattejusteringer tar utgangspunkt i den konkurranse som finnes i Europa om statlig lavere SELSKAPSSKATT for å tiltrekke seg internasjonal investeringskapital. Selskapsskatten i Norge er i 2015, 27 % mens den i andre land er mindre og synkende. Politikerne har varslet at selskapsskatten også skal senkes i Norge. Nedsettelse av selskapsskatten vil også medføre at progresjonsskatten av skattetekniske grunner må senkes. Ved en reduksjon av selskapsskatten ned mot 20 % utløses behov for kompenserende skatteinntekter rundt 25 milliarder. Utvalget foreslår at ny STATLIG eiendomsskatt skal kunne innbringe nærmere 8 milliarder av dette og har i tillegg et direkte forslag om straks å sette skattetakstene for fritidseiendommer opp til det doble av i dag.

Forslag som dette vil gjøre at eiendommer generelt blir enda dyrere i drift, og hyttelivet ytterligere reserveres for høyinntektsgruppene. Et folkelig eierskap til hytter og hus er et kvalitetstegn ved Norge som nasjon, og intet er så typisk norsk som hyttelivet. Hyttelivet er samtidig en livsnerve for næringsdrivende i mange utkantkommuner. Vi tror og håper derfor at slike forslag vil møte fortjent motstand. Norges Hytteforbund har i en omfattende uttalelse til Finansdepartementet i april 2015 gått sterkt imot Scheel-utvalgets skattemodeller. Vi finner det svært urimelig at eiere av boliger og hytter skal finansiere skattelettelse for næringslivet og høyere inntekter.  Det er nå ventet at Regjeringen i løpet av første halvår 2016 vil fremme forslag til skattereformer. I Norges Hytteforbund følger vi nøye med på dette, og vi skal når tiden er inne gi en fyldig beskrivelse av de forandringer som måtte bli innført for norske hytteeiere.  Vi skal også yte aktiv politisk motstand inn mot media og politisk arena om det kommer skatteopplegg som vil virke urimelig for eiere av fritidseiendommer.

Mathias B. Dannevig

(Mathias B. Dannevig, 67 år bor i Lier og er utdannet cand.polit og sjøforsikringskandidat. Styremedlem i Norges Hytteforbund og forbundets skatte- og finanspolitiske talsmann)

 

 

Skatte-anekdoter fra Norges Hytteforbund:

·       «Det er vel kjent at hytteeigarane er svært godt bemidla» Fra en kommunestyrediskusjon om kommunal eiendomsskatt i Stranda kommune der hytteeiere har fått doble eiendomstakster i forhold til de fastboende «De kommuner som har FÅ innbyggere i forhold til antall fritidsboliger utmerker seg gjerne med et takseringsregime som diskriminerer hyttefolket i forhold til de fastboende. Her er det uforholdsmessig mye å hente på å la hyttefolket få den største skatteregningen uten at det sittende kommunestyre blir straffet ved neste valg.» Norges Hytteforbund i brev til Finansdepartementet februar 2015. «Provenyet fra formueskatten er anslått til 14 milliarder i 2015 provenyet ville vært….opp mot 23 milliarder  mer dersom fast eiendom ble verdsatt til full verdi i formueskattegrunnlaget.» sitat fra Scheel-utvalget s 285.

·       «I GRIMSTAD KOMMUNE ble det foretatt omtaksering av 11.000 eiendommer i 2013, kun 1300 av disse er fritidseiendommer. Denne kommunen har et «tøft» eiendomsskatteregime det har vært mye diskusjon rundt, men takseringsreglementet diskriminerer IKKE fritidseiendommer med særegne takster eller finurlige sonefaktorer. I kommunens eiendomsskattereglement er en eiendom en eiendom uansett, og blir individuelt taksert, uten at det foreligger egne «soner» for hyttefolket.» Norges Hytteforbund i brev til Finansdepartementet februar 2015.

 

Arkiv